- Mujer mayor de edad, casada, que vive fuera del domicilio de sus padres. Tiene una hermana mayor de edad, que aún vive con sus padres. Ambas hermanas junto   con la madre sufrieron malos tratos por parte del padre, durante toda la vida. Hasta que la madre denunció el caso lo que desencadenó la salida del domicilio, orden de alejamiento, etc.

 

A raíz de la situación de denuncia, pedimos a la madre toda la documentación posible sobre los bienes de la unidad familiar, para preparar una propuesta de separación de bienes, con la entrega a la madre de lo siguiente: 

1. Un piso hipotecado en 70.000 euros, en el que ahora residen la madre y la heramana.

2. Un chalet, construido en zona rústica.

3. Un local comercial hipotecado en 216.000 euros, explotado como bar/cafetería. Este, se encuentra actualmente alquilado a la hermana y al novio, por 1.800 euros al mes desde junio 2009 en un contrato a 10 años.

 

El contrato de alquiler que los padres firmaron con la hermana y el novio, se ha incluía la opción de compra a favor de estos dos últimos, fijándose el precio en el mismo importe de la hipoteca a la firma del contrato, restando de este precio mes a mes lo pagado como mensualidad del alquiler, de forma que al décimo año la opción de compra se puede ejecutar por cero euros.

 

La preocupación de nuestra cliente era la del valor real del mismo (actualmente está en 480.000€) que con la opción de compra, la hermana en el momento de herederar su 50% correspondiente, lo heredaría junto con el novio, porque la parte de legítima de nuestra clienta, sería cedida a él.

Pero además,se produce un error en cuanto a la duración de la hipoteca, que es mayor que el contrato. Con lo que de ejecutar la opción de compra al finalizar el periodo del contrato, los padres tendrían que entregarlo libre de cargas, teniendo que liquidar un remanente de unos 40.000 euros, por lo que le preocupa también el hecho de que la madre se quede sin su único ingreso.

 

La cuestión que nos trasladó nuestra clienta era si el contrato puede ser impugnable, al estar falseándose su legítima con una venta en un precio totalmente fuera del mercado.

 

Nuestro despacho, contestó al caso haciendo referencia a lo dispuesto en el Derecho Español: la legítima de la herencia de hijos y descendientes son las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre. Sin embargo, podrán éstos disponer de una parte de las dos que forman la legítima para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes. Esto es, la legítima estricta de los hijos y descendientes es de 1/3, y la legítima amplia sería ese 1/3 de legítima estricta más el 1/3 de mejora de la legítima. El otro 1/3 de la herencia quedaría de libre disposición. Pero además, si existe cónyuge viudo que concurra a la herencia con los hijos o descendientes, ese 1/3 de legítima destinado a mejora, estaría gravado con el usufructo del cónyuge viudo.

 

También, habría que conocer el haber hereditario con datos exactos de nuestra clienta, para conocer el activo (con el valor de todos los bienes y derechos de la herencia) y el pasivo (con el valor de todas las deudas y cargas) de la herencia, y de esa forma, poder determinar si su tercio de legítima estricta se ve o no afectado con el contrato de alquiler con opción a compra que nos comenta.

 

Y una vez examinada la documentación, nos centraríamos en si es mejor la opción de proceder a la impugnación del contrato, o cualquier otra acción que fuera más favorable. 

 

 

Si usted se encuentra con una situación similar a la expuesta por nuestra cliente, no dude en ponerse en contacto en nuestro despacho "H&H Asesores".
Puede hacerlo desde dos vías, bien rellenando el formulario habilitado a la izquierda de la página o localizándonos en la siguiente dirección: